Kiracı olarak haklarınız

Her somut olay; sözleşmenin içeriği, başlangıç ve yenileme tarihleri, taşınmazın niteliği, yapılan ödemeler, bildirimler ve tarafların özel koşulları birlikte incelenerek değerlendirilmelidir. Bu not genel bilgilendirme içindir; kişiye özgü hukuki görüş veya tahliye edilmeme garantisi değildir. Tebligat ve ihtarlara ilişkin süreler ayrıca kontrol edilmelidir.

TBK m. 347 uyarınca kiracı, belirli sürenin bitiminden en az 15 gün önce fesih bildiriminde bulunmazsa sözleşme bir yıl uzamış sayılır. Fesih bildiriminin geçerliliği yazılı yapılmasına bağlıdır (m. 348). Yıllık uzama, her yıl yeni sözleşme imzalanmasına bağlı değildir. Kira bedelinin yenilenmesine ilişkin hükümler saklıdır.

Bu nedenle sözleşmenin baştan kesin olarak “10 yıllık” veya “11 yıllık” olduğu söylenemez. Başlangıç süresi ile kanuni uzama dönemleri farklıdır.

Bu kural, onuncu yıl dolduğu gün otomatik tahliye anlamına gelmez. Başlangıç süresi, uzama dönemleri, bildirimin ulaşma zamanı ve yazılı şekil birlikte hesaplanmalıdır. Belirsiz süreli sözleşmelerde ve eski tarihli kira ilişkilerinde farklı süre ve geçiş hükümleri bulunabilir. Ayrıca ihtiyaç veya geçerli tahliye taahhüdü gibi kanuni sebepler varsa on yıllık sürenin dolması beklenmeden tahliye süreci gündeme gelebilir.

Sözleşmede daha düşük geçerli bir artış oranı varsa sırf TÜFE daha yüksek çıktı diye kendiliğinden TÜFE oranına geçilmez. Örneğin ilgili TÜFE tavanı %40, sözleşmedeki sabit artış %20 ise olağan sözleşmesel artış %20 üzerinden değerlendirilir. Sözleşmede Yİ-ÜFE yazması da uygulanabilir TÜFE tavanını ortadan kaldırmaz.

Artış anlaşması yoksa TÜFE oranı otomatik bir alacak yaratmaz. Bedelin hâkim tarafından belirlenmesinde m. 344/2’deki sınır, kiralananın durumu ve hakkaniyet esasları uygulanır.

Geçmiş dönem hesabında, konutların 11.06.2022–01.07.2024 tarihleri arasında yenilenen dönemlerine ilişkin geçici %25 sınırı ayrıca dikkate alınır; TÜFE daha düşükse düşük oran esas alınır. Bu geçici sınır çatılı işyerleri için uygulanmamıştır ve güncel bütün yenilemelere taşınamaz.

Beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen sözleşmelerde, sonraki her beş yılın sonunda da olmak üzere, m. 344/3 kapsamında kira bedeli hâkim tarafından belirlenebilir. Hâkim TÜFE’nin on iki aylık ortalamasını, kiralananın durumunu, emsal kiraları ve hakkaniyeti birlikte değerlendirir; bu değerlendirmede TÜFE tek başına üst sınır değildir. Yeni bedelin hangi dönemden geçerli olacağı, dava ve bildirim zamanlarına göre m. 345 kapsamında ayrıca incelenir.

“Beş yıl dolmadan hiçbir şekilde farklı bedel belirlenemez” şeklinde mutlak bir sonuç da doğru değildir. TBK m. 138’deki aşırı ifa güçlüğüne dayalı uyarlama, koşulları varsa ayrı ve istisnai bir yoldur. Yabancı para kiralarında da m. 344/4 ve ilgili özel düzenlemeler ayrıca dikkate alınır.

İhtiyaç, yeniden inşa veya imar, geçerli yazılı tahliye taahhüdü, kira ödemelerinde temerrüt ve iki haklı ihtar gibi sebepler ayrıca incelenir (m. 315, 350–352). Dolayısıyla süre uzaması, diğer tahliye sebeplerini ortadan kaldırmaz. Tahliye taahhüdü ve yeni sözleşme gibi belgeler, doğurabilecekleri sonuçlar anlaşılmadan imzalanmamalıdır.

Kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce kural olarak arabulucuya başvurulur; ilamsız icra yoluyla tahliye hükümleri bu zorunluluğun istisnasıdır (6325 sayılı Kanun m. 18/B). Sözleşmenizi, ödeme belgelerinizi, ihtar ve tebligatlarınızı saklayın; bir talep geldiğinde ödeme veya başvuru sürelerini kaçırmadan somut dosya üzerinden değerlendirme yaptırın.

Sözleşmede ÜFE–TÜFE ortalaması kararlaştırılmışsa endeksin türü ve dönemi sözleşmeden kontrol edilmelidir. Olağan yıllık artışta geçerli sözleşme oranı uygulanabilir TÜFE tavanının altındaysa düşük oran korunur; üstündeyse yasal sınır uygulanır. Geçmiş dönemlerin özel sınırları ayrıca dikkate alınır.