Ev sahibi istediği kadar kira artışı yapabilir mi?
HAPİL Avukatlık Bürosu · Yayın: 2026-09-13 · Güncelleme: 2026-09-13
Bu yazı, Türk lirasıyla kurulmuş konut ve çatılı işyeri kiralarındaki olağan yıllık artışı açıklar. Sözleşme, yenileme tarihi ve özel koşullar birlikte değerlendirilmelidir. Açık alan kiraları ve yabancı para üzerinden kurulan sözleşmeler ayrıca incelenir.
Kısa cevap: Olağan yıllık artışın bir üst sınırı vardır
TBK m.344 uyarınca yenilenen döneme ilişkin artış anlaşması, TÜFE’nin on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını aşamaz. Buradaki oran aylık enflasyon veya yıllık enflasyon değildir. İlgili yenileme dönemi için açıklanmış doğru veri kullanılmalıdır. İnternette görülen herhangi bir TÜFE rakamını sözleşmeye uygulamak hatalı sonuç verebilir.
Üst sınır, her sözleşmede uygulanacak oran demek değildir
Sözleşmede daha düşük bir artış kararlaştırılmışsa üst sınırın yüksek olması tek başına daha fazla artış isteme hakkı vermez. Örneğin yalnız açıklama amacıyla üst sınırı yüzde 40, sözleşme artışını yüzde 25 kabul edelim: 20.000 TL kira için sözleşmedeki yüzde 25 esas alındığında yeni bedel 25.000 TL olur. Bu oranlar güncel veri değildir.
Sözleşmede ÜFE–TÜFE ortalaması yazıyorsa önce sözleşmenin tarif ettiği ortalama hesaplanır, ardından uygulanabilir kanuni sınır kontrol edilir. Ortalama sınırın altında kalıyorsa sırf TÜFE daha yüksek diye TÜFE’ye geçilmez; üzerinde kalıyorsa sınırı aşan bölüm uygulanamaz.
Beş yıl dolunca bedel kendiliğinden rayiç kiraya çıkar mı?
Hayır. Beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen sözleşmelerde TBK m.344/3 uyarınca mahkemece kira belirlenmesi gündeme gelebilir. Bu değerlendirmede TÜFE, taşınmazın durumu, emsal kiralar ve hakkaniyet dikkate alınır. İlan fiyatı tek başına yeni kira borcu değildir. Davanın hangi döneme etkili olacağı bakımından m.345’teki bildirim ve dava zamanı ayrıca önem taşır. Genel artış hesabı, mahkemenin belirleyeceği bedeli tahmin etmez; olağanüstü koşullara dayalı uyarlama talepleri de ayrı değerlendirilir.
Bir yıllık sözleşmenin bitmesi tahliye sebebi mi?
Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiraya veren, yalnız belirli sürenin bittiğini söyleyerek sözleşmeyi sona erdiremez (TBK m.347). Buna karşılık ihtiyaç, geçerli tahliye taahhüdü veya ödeme temerrüdü gibi başka kanuni sebepler bulunabilir. Kira artışı uyuşmazlığı ile tahliye koşulları aynı soru değildir.
Hesaba başlamadan hangi belgeler gerekli?
Sözleşmenin tamamını, başlangıç tarihini, son kira bedelini ve banka ödemelerini birlikte hazırlayın. Geçmiş dönem hesabında her yılın kurallarını ayrı kontrol edin; bugünkü oranı geçmiş yıllara uygulamayın. Size ulaşan ihtar veya ödeme emrini yalnız bir hesaplama sonucuna güvenerek cevapsız bırakmayın.
Kaynaklar
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu, m.344, 345 ve 347; 7161 sayılı Kanun, m.56 (TÜFE değişikliği). TBMM metinleri kabul tarihindeki metinlerdir; değişiklik birlikte okunmalıdır.
Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır. Somut olayın özelliklerine göre değerlendirme değişebilir.