Mülk sahibi olarak haklarınız
HAPİL Avukatlık Bürosu · Yayın: 2026-09-13 · Güncelleme: 2026-09-13
Her somut olay; sözleşme, taşınmazın niteliği, tarafların sıfatları, ödeme ve tebliğ tarihleri ile özel koşulları birlikte incelenerek değerlendirilmelidir. Bu not genel bilgilendirme içindir; tahliye veya tahsilat garantisi vermez. Mülk sahibi ile sözleşmedeki kiraya veren her zaman aynı kişi değildir; talepte bulunma yetkisi ayrıca kontrol edilmelidir.
Kira ödenmez veya geçerli artış eksik uygulanırsa
Vadesi gelen kira borcunun hiç ya da kısmen ödenmemesi halinde yazılı ihtar ve icra takibi gündeme gelebilir. Önce sözleşmeye ve yasal sınırlara göre gerçekten muaccel olan tutar belirlenmelidir. Tek taraflı istenen her artış borç oluşturmaz. TBK m. 344 kapsamında daha düşük geçerli sözleşme oranı korunur; yasal tavanı aşan bir talebe dayanılarak otomatik tahliye sonucu çıkarılamaz.
Temerrüt: tek ihtarla başlayan süreç
TBK m. 315 kapsamında, teslimden sonra muaccel kira bedeli veya yan gider ödenmezse kiracıya yazılı olarak ödeme süresi verilip bu sürede ödeme yapılmazsa sözleşmenin feshedileceği bildirilir. Konut ve çatılı işyerinde süre en az 30 gündür; tebliği izleyen gün işlemeye başlar. Borcun bu sürede giderilmemesi ve diğer koşulların oluşması halinde fesih ve tahliye talebi gündeme gelebilir; iki ihtar zorunlu değildir. Her hatırlatma bu koşulları sağlamaz. Sürenin dolması kendiliğinden fiilî tahliye yetkisi vermez.
İki haklı ihtar ayrı bir tahliye sebebidir
TBK m. 352/2 kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle iki haklı yazılı ihtara sebep olunmasını ayrıca düzenler. Bir yıldan kısa sözleşmelerde kira süresi; bir yıl ve daha uzun sözleşmelerde ilgili kira yılı veya bir kira yılını aşan süre esas alınır. Dava, kanunda belirtilen kira süresinin veya ilgili kira yılının bitiminden başlayarak kural olarak bir ay içinde açılır. Takvim yılı ile kira yılı karıştırılmamalıdır.
İhtarın haklılığı; vade, tebliğ ve ödeme sırası üzerinden incelenir. Tebliğden sonra ödeme, koşulları oluşmuş haklı ihtarı her durumda ortadan kaldırmaz. Aynı anda istenebilecek borçların bölünerek ayrı takiplere konu edilmesiyle iki haklı ihtar oluşturulamaz. TBK m. 353’teki yazılı bildirimle dava süresinin uzaması ve arabuluculuğun sürelere etkisi ayrıca değerlendirilir.
İcra takibi ve ödeme emri
Kira alacağı için icra takibi yapılabilir. Tahliye de isteniyorsa uygun takip yolu ve ödeme emrinin içeriği önem taşır. Usulüne uygun tebliğ edilen ve gerekli ihtarları içeren ödeme emri koşulları varsa ihtar yerine geçebilir; sadece dosya açılması yeterli değildir. Her ödeme emri otomatik olarak haklı ihtar sayılmaz. İİK m. 269 ve devamındaki itiraz ve ödeme süreleri birbirinden farklıdır; tebligat, itiraz ve başvuru süreleri ayrı ayrı kontrol edilmelidir.
Beş yılın ardından kira bedelinin tespiti
TBK m. 344/3 kapsamında beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen sözleşmelerde ve sonraki her beş yılın sonunda hâkim; TÜFE’nin on iki aylık ortalama değişimini, taşınmazın durumunu, emsal kiraları ve hakkaniyeti değerlendirerek bedeli belirleyebilir. Bu, olağan yıllık artış tavanından farklı bir değerlendirmedir. Beş yılın dolması, kiraya verene tek taraflı olarak dilediği kirayı belirleme hakkı vermez.
TBK m. 345’e göre dava her zaman açılabilir; kararın hangi dönemden itibaren etkili olacağı ise dava ve bildirim zamanına bağlıdır. Yeni dönemden en az 30 gün önce dava açılması veya bu sürede artış yönünde yazılı bildirim yapılması ve davanın izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açılması, yeni dönem başından etki bakımından önemlidir. Sözleşmede artış hükmü varsa m. 345/3 ayrıca uygulanır. Arabuluculuk süreci planlamaya dahil edilmelidir.
Beş yılın tamamlanmasından en az 3–4 ay önce gerekli sözleşme ve emsal araştırmasının tamamlanması veya profesyonel destek alınması tavsiye edilir. Bu bir hazırlık önerisidir; kanuni dava veya ihtar süresi değildir ve mevcut süreyi uzatmaz.
Başka haklarınız da bulunabilir
İhtiyaç ve yeniden inşa veya imar (TBK m. 350), yeni malikin ihtiyacı (m. 351), geçerli tahliye taahhüdü (m. 352/1), kanuni uzama döneminin tamamlanması (m. 347) ve sözleşmeye aykırılık (m. 316) gibi sebepler kendi koşullarında değerlendirilebilir. Kilit değiştirme, eşyaları çıkarma veya hizmetleri kesme yoluyla kendiliğinden tahliye uygulanamaz; kanuni yollara başvurulmalıdır.
Kira ilişkisinden kaynaklanan davalarda kural olarak dava öncesi arabuluculuk gerekir (6325 sayılı Kanun m. 18/B). İİK uyarınca ilamsız icra yoluyla tahliyeye ilişkin istisna saklıdır. Başvurulacak yol, görevli merci ve süreler birlikte belirlenmelidir.
Haklarınız bu notla sınırlı değildir
Bu notta sayılan haklar, sahip olabileceğiniz hakların yalnızca bir kısmıdır. Her somut olay kendi koşullarında değerlendirilir. Hak kaybı ve sürelerin kaçırılması riskine karşı güncel mevzuatı kontrol etmeniz ve profesyonel hukuki destek almanız tavsiye edilir.
Kaynaklar bölümünden TBK, İcra ve İflas Kanunu ve Arabuluculuk Kanunu’na ulaşabilirsiniz.
Kaynaklar
https://www.mevzuat.gov.tr/mevzuatmetin/1.5.6098.pdf
https://www.mevzuat.gov.tr/mevzuatmetin/1.3.2004.pdf
Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır. Somut olayın özelliklerine göre değerlendirme değişebilir.