Miras Kalan Ev Nasıl Satılır? Mirasçılardan Biri Satmak İstemezse Ne Olur?
HAPİL Avukatlık Bürosu · Yayın: 2026-09-13 · Güncelleme: 2026-09-13
Miras kalan ev, mirasçıların anlaşmasıyla satılabilir. Anlaşma yoksa koşulları çerçevesinde paylaşma ve ortaklığın giderilmesi yolları gündeme gelir. Bir mirasçının satışa karşı çıkması, taşınmazın hiçbir zaman paylaşılamayacağı anlamına gelmez. Ancak diğer mirasçılar da yalnız çoğunluğu sağladıkları için evin tamamını kendiliklerinden satamaz. Tapu kaydı, mirasçılık durumu, mülkiyet türü ve özel koşullar birlikte incelenmelidir. Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır.
Miras kalan evde herkesin ayrı bir odası veya katı mı olur?
Paylaşılmamış mirasta mirasçılar arasında kural olarak miras ortaklığı ve tereke üzerinde elbirliği mülkiyeti bulunur (TMK m.640). Mirasçılık belgesindeki oran, evin belirli odasının veya katının yalnız bir kişiye ait olduğu anlamına gelmez. Ayrıca miras payı, tapuda bağımsız biçimde satılabilecek bir taşınmaz hissesiyle her zaman aynı değildir. Önce kayıtlardaki mülkiyet türü belirlenmelidir.
Bütün mirasçılar anlaşırsa satış nasıl yapılır?
Evin tamamının anlaşarak satılmasında gerekli hak sahiplerinin katılımı veya usulüne uygun temsili sağlanmalıdır. Mirasçılık belgesi, tapu ve intikal durumu, temsil yetkileri ve satışa etki eden kayıtlar kontrol edilir; taşınmaz devri kanuni resmî usulle tamamlanır. Bir kişinin satışa aracılık etmesi veya alıcı bulması, diğerleri adına imza yetkisi vermez.
Taraflar üçüncü kişiye satış yerine, evin bir mirasçıya bırakılması ve diğerlerinin parasal olarak denkleştirilmesi üzerinde de anlaşabilir. Bedel, ödeme zamanı ve devir koşulları açıkça belirlenmelidir. Küçük veya kısıtlı mirasçı bulunması hâlinde temsil, menfaat çatışması ve gerekli izinler ayrıca değerlendirilir.
Mirasçılardan biri imza vermezse ne olur?
Örneğin üç mirasçıdan ikisinin satış istemesi, üçüncünün yerine imza atılmasını sağlamaz. Buna karşılık TMK m.642 çerçevesinde her mirasçı, paylaşmayı engelleyen kanuni veya sözleşmesel bir durum bulunmadıkça paylaşma isteyebilir. Uyuşmazlık çözülemezse ortaklığın giderilmesi, günlük kullanımda “izale-i şuyu”, gündeme gelebilir. Sadece “satmak istemiyorum” demek süresiz bir veto hakkı oluşturmaz; fakat davanın koşulları ve paylaşmayı etkileyen haklar incelenir.
Dava açmadan önce arabuluculuk gerekir mi?
Taşınır ve taşınmazların paylaştırılması ve ortaklığın giderilmesine ilişkin uyuşmazlıklarda, 1 Eylül 2023’ten itibaren dava öncesi arabuluculuk dava şartıdır (6325 sayılı Kanun m.18/B). Arabuluculukta satış, bir mirasçının diğerlerinin payını karşılaması veya başka bir paylaşım çözümü görüşülebilir. Başvuru zorunluluğu, anlaşmak zorunda olmak anlamına gelmez. Anlaşmanın kapsamına göre şekil ve icra edilebilirlik koşulları ayrıca tamamlanmalıdır.
Ortaklığın giderilmesi davasında ev mutlaka satılır mı?
Önce malın niteliğine ve hukuki koşullara göre aynen paylaşma imkânı değerlendirilir. Bölünme mümkün değilse veya önemli değer kaybı olmadan gerçekleştirilemiyorsa satış yoluyla paylaşma söz konusu olabilir (TMK m.651 ve 699). Tek bir dairenin her mirasçı için ayrı ve bağımsız bölümlere ayrılması çoğu durumda mümkün değildir; bununla birlikte sonuç, taşınmazın teknik ve hukuki durumuna bağlıdır.
Satış kararı verilirse, satış işlemleri ilgili usule göre yürütülür. Paylı mülkiyette TMK m.699 kapsamında artırmanın yalnız paydaşlar arasında yapılması bütün paydaşların rızasına bağlıdır. Mirasın paylaşılmasına ilişkin TMK m.651 ise artırmanın şekli konusunda anlaşma yoksa sulh hâkiminin mirasçılar arasında veya herkese açık artırmaya karar vermesini düzenler. Uygulanacak yol ve mülkiyet türü bu nedenle ayrılmalıdır. Evin tahmini piyasa değeri, satışta mutlaka elde edilecek bedel değildir.
Hangi mahkemeye başvurulur?
Taşınmazın ortaklığının giderilmesi davasında sulh hukuk mahkemesi görevlidir. Taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinin yetkisi ve taraf teşkili kontrol edilmelidir. Bütün ilgili hak sahiplerinin doğru belirlenmesi, tebligatların yapılabilmesi ve tapu kayıtlarının açıklığa kavuşturulması süreç için önemlidir. Mirasçılardan birinin daha sonra vefat etmiş olması hâlinde onun mirasçılarının da belirlenmesi gerekebilir.
Evde bir kardeş oturuyorsa satış engellenir mi?
Bir mirasçının evde oturması tek başına ona diğerlerinin payları üzerinde mülkiyet veya mutlak satış engeli vermez. Ancak kullanım anlaşması, kira, intifa veya oturma hakkı gibi bir hukuki dayanak bulunup bulunmadığı incelenmelidir. Kullanım nedeniyle bedel istenmesi ise ayrı bir konudur; evde oturuluyor olması otomatik olarak belirli tutarda kira borcu doğurduğu anlamına gelmez.
Miras payımı devretmek, evdeki hissemi satmakla aynı mı?
Hayır. TMK m.677 kapsamında miras payının devrinde, mirasçılar arasında yapılan sözleşme yazılı şekle; üçüncü kişiyle yapılan sözleşme noterlikçe düzenleme şekline tabidir. Üçüncü kişi bu sözleşmeyle paylaşmaya katılma yetkisi kazanmaz; paylaşma sonunda devreden mirasçıya ayrılan payın kendisine verilmesini isteme hakkı elde eder. Bu işlem belirli evin tapusunu kendiliğinden devretmez. Paylı mülkiyete geçmiş taşınmaz hissesinin satışı ve varsa önalım hakkı ayrı kurallara göre değerlendirilir.
Süreçten önce neleri hazırlamalısınız?
Mirasçılık belgesi, güncel tapu kaydı, mirasçıların bilgileri, varsa vekâletnameler, kullanım veya paylaşım anlaşmaları ve taşınmaz üzerindeki haklara ilişkin belgeler başlangıç için önemlidir. Miras payının hesaplanması yalnız oranı gösterir; vergi, gider, borç ve diğer haklar incelenmeden satıştan elde edilecek net para kesinleştirilemez. Dosya ve satış koşulları bilinmeden kesin süre veya bedel taahhüdünde bulunulamaz.
Kaynaklar
4721 sayılı Türk Medenî Kanunu m.640, 642, 651, 677 ve 699: miras ortaklığı, paylaşma, bölünemeyen mal, miras payı devri ve satış. TBMM bağlantısı kanunun kabul edilen metnidir.
6325 sayılı Kanun m.18/B ve Adalet Bakanlığı Arabuluculuk Daire Başkanlığı açıklamaları: ortaklığın giderilmesinde dava şartı arabuluculuk.
https://adb.adalet.gov.tr/Home/SSSorularDetay/2
6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu m.4 ve 12: görev ve taşınmaz davalarında yetki.
https://www.mevzuat.gov.tr/mevzuatmetin/1.5.6100.pdf
Mevzuat kontrolü: 13 Eylül 2026. Somut işlem öncesinde güncel hükümler ve özel durumlar ayrıca değerlendirilmelidir.
Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır. Somut olayın özelliklerine göre değerlendirme değişebilir.